Ликбез по мировому соглашению

Соседи, добрый день.

Читаю ваши комментарии в соцсетях и вижу, что многие из вас не понимают, что такое мировое соглашение, что сейчас происходит, что нас ждёт. Такое ощущение, что никто не слушал истории других проблемных ЖК, дольщики которых выступали на съездах, и какие у них проблемы, как протекают банкротства.

Попробуем разъяснить в форме вопрос-ответ, надеемся вам многое станет понятнее:

Ну что, начнём

1. Правда, что банк выделил деньги и началась стройка?

Да, банк выделил первый транш 100 млн. на дороги, благоустройство и инженерные сети.

2. Но как же так, на собрании говорили, что деньги выделят только после принятия МС?

Первый транш был согласован без условия подписания МС, для продолжения финансирования Агрострою необходимо показать динамику строительства

3. Какая динамика? Там два калеки на стройке создают видимость.

Это не так, любой дольщик может сам в этом убедиться, наши активные дольщики за короткий промежуток времени легко насчитали несколько десятков рабочих и активно работающую технику.

4. Хорошо, пусть так, но чему тут радоваться? Они же просто делают то, что и должны делать за наши деньги.

Да, это справедливо, но пора давно уже понять, что у нас проблемный объект с застройщиком-банкротом и критерии нормальности уже должны быть другие. Любые работы приближают дома к сдаче.

5. Всё это странно, они мне должны квартиру и неустойки, пусть как хотят, так и строят. Почему я должен кому-то из них верить?

О вере никто не говорит. Вы забыли, что застройщик в банкротстве из которого есть только 2 выхода - либо с квартирой, либо без неё.

6. Но ведь они сами втянули нас в это банкротство, почему от меня требуют какие-то компромиссы?

Да, они сами нас втянули, но как это знание и ваше негативное отношение к застройщику приближает сдачу наших домов? Как бы ни хотелось, но от того, кто кого куда втянул придётся абстрагироваться.

7. Ладно, я представил, что 2 года ничего не было, но про неустойку я помню. Так что же приближает достройку домов?

Достройку домов приближает финансирование и работы на объекте

8. Какие варианты финансирования у нас есть?

Их 3: финансирование Сбербанком, финансирование от продажи имущества в банкротстве, финансирование другим инвестором.

9. А разве финансирование другим инвестором возможно?

Если случится чудо, то возможно, как это случилось с СУ-155, но это чудо случилось по личному распоряжению Президента. В общем, можно сказать, что третий вариант невозможен.

10. А говорят, что в банкротстве может прийти новый инвестор, который выкупает залог банка и продолжает стройку. Разве у нас такое невозможно?

Во-первых, залог банка на очень круглую сумму (более 5 млрд), во-вторых, инвестора надо искать и в очень короткие сроки, и по закону этим должен заниматься арбитражный управляющий, который будет это делать формально, понимая, что любое решение возможно только с согласия Сбербанка.

11. Ну давайте всё-таки предположим, что инвестор найдётся. Какие могут быть с этим проблемы?

Например, закон предусматривает передачу домов новому застройщику, но никак не прописывает передачу инженерии, которая расположена на отдельных земельных участках, которые в частной собственности и под залогом. Передача прав и получение разрешений новым застройщиком занимает примерно год.

12. Ну давайте всё-таки представим, что землю отдадут. Разве нельзя так?

По закону её отдать не могут, поскольку чётко прописано, что земельные участки являются активом застройщика и должны быть проданы с торгов.

13. А есть же ещё вариант, выше писали же: финансирование от продажи имущества в банкротстве. Через спецсчёт.

Есть такое, давайте прикинем, сколько времени потребуется, чтобы продать почти на 2 млрд. рублей (которые нужны на достройку уже сейчас), и кто будет покупать у застройщика-банкрота. А сколько возникает проблем с документацией и разрешениями для строек на частных землях в банкротстве - вы даже не представляете.

14. Но вот же Путин нашёл нового застройщика для дольщиков таунхаусов Сабидома, у нас так нельзя?

Почитайте их группу - вторая очередь даже не начинала строится, хотя с прямого эфира Президента прошло полтора года уже. Та же проблема с разрешениями и частной землёй + банкротство началось.

15. Хорошо, финансирование Сбербанком это не так плохо. Но зачем они навязывают это мировое соглашение, пусть строят в банкротстве, они же сами его допустили.

Сложно убедить топ-менеджеров Сбербанка, что давать кредит банкроту - это нормально. Для Сбербанка есть понятная процедура реализации залогового имущества с торгов и они будут реализовывать это право, об это прямо было сказано на собрании.

16. То есть они заставляют дольщиков отказаться от наших законных прав. Разве это справедливо?

Нет, нас не заставляют, у нас есть выбор. И да - это несправледливо, но существующите законы не обязаны быть для всех справедливыми.

17. Какой же выбор у нас есть?

Либо пойти на условия банка и получить финансирование (прописанное в МС и утверждённое судом), либо пройти через все стадии банкротства и на себе понять, что это такое.

18. Я не против проголосовать за МС, но хочу, чтобы учли мои условия. Почему они не компенсируют неустойки?

Застройщик признан банкротом, значит активов для расплаты со всеми у него нет, поэтому, чтобы выйти из банкротства ВСЕ кредиторы (включая все компании Гасанова и его самого) должны пойти на компромисс и отказаться от неустоек.

19. Пусть сначала отдадут ключи, а потом подпишем МС, так же можно?

Нет, так нельзя, потому что тогда будет переход к конкурсному производству на ближайшем голосовании и подписание МС не будет уже иметь такого смысла, поскольку цель конкурса - распродажа активов для соразмерной компенсации всем кредиторам.

20. Пусть тогда пропишут гарантии, что неустойки вернутся, если они опять не сдадут вовремя.

Можно попробовать это предложить банку - хорошее предложение, но надо понимать, что банк может отказаться. Такие гарантии заложены в наших ДДУ, которые продолжают действовать. Но никакие неустойки наших ДДУ не помогли достроить ЖК вовремя, почему вы думаете, что новые неустойки помогут?

21. Ну раз не хотят деньгами прописывать, то пусть отдадут неустойки дополнительными квадратными метрами или сделают обмены.

Это тоже исключено, поскольку все непроданные метры в залоге у банка и банк рассчитывает их получить, если застройщик не сможет расплатиться с долгами.

22. Пусть тогда ремонты сделают хотя бы и стеклопакеты нормальные вставят.

А вот такое предложение вполне разумно, поскольку не затрагивает денежные вопросы (и то, что принесёт застройщику или банку реальные деньги) и не блокирует счета застройщика, через которые проходит финансирование на строительство. Однако это индивидуальный вопрос - для всех одно решение не пропишешь, кому-то не нужен ремонт.

23. Мне кажется, что от нас ничего не зависит, если захотят МС подписать, то и без нас подпишут.

Это не так. Подписание МС по закону возможно только при поддержке более 75% участников строительства. Поэтому надо ВСЕМ быть на собрании обязательно.

24. Ну вот если они не захотят прописать гарантии для нас, то не буду голосовать за МС. Что нас тогда ждёт?

Переход к конкурсу, предложение создать ЖСК (у нас невозможно) в ближайшие полгода, предложение перевести требования в денежные (через 2 месяца после предложения ЖСК), реализация залогового имущества с торгов.

25. Так там куча непроданных квартир, неужели после продажи не хватит, чтобы всем раздать за квартиры и неустойки?

Не хватит, в отчёте арбитражного написано. Можете сами прикинуть, непроданными осталось 100000 кв. м - это 7,5 млрд. по среднерыночной цене, а долг (без неустоек) только перед банком и дольщиками - 9,5 млрд., не говоря об остальных кредиторах.

26. А вот смотрите, как выгодно банку, вольёт 2 млрд на дострой, получит квартир на 7,5 млрд. и вернёт все вложенные деньги натурой.

Нельзя так, закон о банкротстве не предусматривает передачу готовых квартир банку (даже по залогу), эти квартиры можно только реализовать с торгов и цена их реализации будет значительно ниже рынка.

27. Неужели банкротство - это так запутано и непонятно?

Да, в законе полно дыр, которыми пользуются всякие "специалисты", даже по СУ-155 пайщики, дома которых достроены на гос.деньги, не могут получить собственность из-за серых схем махинаторов. А после продажи с торгов наших домов (с нашими квартирами - залоговым обременением) фактически перестаёт действовать ДДУ (их реально гасят в Росреестре).

28. Хорошо, предположим банку действительно нужен этот МС и мы за него голосуем. Где гарантии, что потом застройщик снова чистеньким не уйдёт в банкротство?

Гарантий нет, ведь через полгода может скакануть опять доллар и неизвестно, к чему это приведёт. И застройщик тогда опять уйдёт в процедуру наблюдения, а мы спокойно включаемся с требованием квартиры, которое у нас никто не отнимет. Но без неустоек (без наших и без неустоек других кредиторов).

29. МС выгодно только 1 этапу, а второй этап остаётся за бортом, сейчас ничего для 2 этапа не делается.

Это не так, если за полгода застройщик вводит инженерию (а она и для 1, и для 2 этапа), то шансы на достройку 2 этапа колоссально повышаются.

30. А если застройщик опять через полгода уйдёт в банкротство, 2 этап останется в меньшинстве в банкротстве. Разве это справедливо?

Все дольщики 1 и 2 этапа и сейчас в меньшинстве. Посмотрите на вопросы собрания кредиторов - наши голоса учитываются только в вопросе голосования за МС и выбора представителя. Все остальные вопросы Сбербанк решает своим большинством голосов. Так что принципиальной разницы нет.

31. Но шансы на достройку у 2 этапа будут меньше в новом банкротстве, так же?

Не совсем так, во-первых, долг застройщика уменьшится, во-вторых, будет готова инженерия - это значительно повышает шансы достройки и появления нового инвестора (в крайнем случае). Поэтому текущее финансирование банком инженерии только в плюс второму этапу. Скорее даже и банкротства не будет, учитывая общую ситуацию вокруг дольщиков сейчас.

32. Но ведь банк встаёт в одну очередь с нами в новом банкротстве, так как получает ДДУ по мировому соглашению.

Да, банк умеет составлять договора с выгодой для себя в критической ситуации. Такой выгодный был договор 2013 года, выгодное и МС. Но ведь банк даёт деньги сейчас. Более того, он получает ДДУ на квартиры, которые и так сейчас у него в залоге. А выше мы выяснили, что у банка и так большинство и на голосование мы всё равно не влияем, а перевод в денежные требования при торгах не покроет стоимость квартир даже сейчас. Поэтому банк делает выгодно для себя, уменьшая риски. А имея ДДУ банку самому выгоднее достроить или привлечь инвестора. В общем, сильно это дольщиков не ущемляет по сравнению с текущей ситуацией.

33. А мне кажется, что нас обманут опять, врут они всё опять. Разве я не прав?

Возможно, и обманут. Но не стоит обманывать самих себя, упуская сейчас шанс на финансирование. Если суждено вернуться в банкротство, то мы и так вернёмся в него с требованием своих квартир. А если не обманут?

Можно, конечно, бесконечно бороться за правду и остаться у разбитого корыта еще лет пять. Сбербанк предложил оперативный выход из нашей ситуации и пока это единственный разумный выход. Но надо в ближайшее время побороться за максимальные гарантии достройки в МС (с указанием сроков), если банк и застройщик покажут, что они действительно хотят выхода из банкротства.
_____________________

Теперь попробуем понять логику самого мирового соглашения и почему банк будет дофинансировать.

1. Хорошо, я понял, что надо дать шанс на быстрое финансирование и, в худшем случае, просто вернёмся в банкротство с требованием квартиры. Но где уверенность и гарантии, что к худшему случаю мы не придём?

Эти гарантии заложены в логике пунктов мирового соглашения, но строгость формулировок с гарантией финансирования 2 этапа будет исправлена.

2. Так в чём же эта логика?

Старый кредит Сбербанка (5,4 млрд. - основной долг без процентов) гасится заключением ДДУ на квартиры в 4-6, 10 домах. Это является гарантией финансирования 2 этапа: банку не нужны ДДУ, банку нужны готовые квартиры, которые можно продать.
При этом свободных площадей в этих домах всего около 40 тыс. кв. м - то есть примерно на 3 млрд. по рыночным ценам. Вернуть долг банк сможет только через 3-4 года после продажи всех квартир

3. Не понял? Банк по ДДУ забирает себе меньше, чем ему должен застройщик? А дома первого этапа?

Да, по тексту МС получается так. Остальные квартиры в готовых многоэтажках банк получает только после ввода домов в эксплуатацию. Новый кредит на сдачу 1 этапа и инженерии (419 млн.) гаситься за счёт квартир в сданных домах (7-9). Это гарантия достройки 1 этапа.

4. Но ведь это не является гарантией финансирования (выделения кредита) для 2 этапа. Или я не прав?

Из логики МС следует, что как раз это является гарантией финансирования, поскольку остальные квартиры в готовых домах банк сможет получить только после выделения кредита на 2 этап.
Новый кредит на сдачу домов 2 этапа (~1.3 млрд.), который банк выделит, чтобы достроить недостроенные дома, будет гаситься за счёт оставшихся готовых квартир в 7-9 домах. Если не хватит, то за счёт остальных готовых квартир (в малоэтажках).

5. Вроде бы логично. Но что случится, если после подписания МС появится офшор Фиранд и его договор признают действительным?

Не поверите, но ничего не случится. По закону, его просто включат в реестр и он обязан будет принять судебное решение об утверждении МС, поскольку его голос нерешающий (его голосов не хватает для оспаривания голосования). То есть рассчёты с ним останутся на 2020 год.

6. Хорошо, Фиранда я не очень боялся. А говорят ещё, что после получения ДДУ банк переоформит их на Правительство Москвы (по программе реновации или программе соц.жилья) и не будет финансировать 2 этап, выйдет из проекта таким образом. Это может быть?

Всё может быть, и, кажется, правительственная программа точно будет гарантией достройки домов, разве не так? При этом банк не получит готовых квартир из 1 этапа и получит меньше финансов, чем вложил (рассчёт выше).
Отметим, что пока все озвученные планы банк выполнил, пусть и с задержкой по времени. И сейчас в этих планах озвучивается именно дофинансирование всего 2 этапа, включая соц.объекты.

7. Ладно, если в логике мирового заложена гарантия на достройку всего ЖК, то почему же мы пока на готовы подписать его?

Во-первых, необходимо сделать более строгой формулировку о гарантиях финансирования 2 этапа: указать сроки, минимальную сумму кредита и привязать это финансирование к пункту о передаче квартир в готовых домах. Банк на это согласился.
Во-вторых, приложения к МС сделаны очень неаккуратно, не указаны номера земельных участков, на которых расположены дома, не указан корректный перечень разбивки и состава домов в 1 и 2 этапах, не указаны таунхаусы.

Только после исправления, как минимум, этих двух пунктов можно считать МС соответствующим действительности, иначе суд просто отклонит принятие МС в данном виде.
_____________________

Соседи, если остались вопросы, то задавайте, будем дополнять этот список вопросов-ответов. Опровергайте, если с чем-то несогласны.

Стало вам хоть немного понятнее, что сейчас проиходит?

P.S. Свежее фото взято с сайта Квартирного контроля: http://kvartirny-control.ru/mos_nov/zhk-novo-nikol-skoe/photo