Ликбез по перепланировкам

Соседи, добрый день.

Предлагаем вашему вниманию ликбез по перепланировкам квартир в ЖК Ново-Никольское.

Думаем, не надо объяснять, что такое перепланировка, но некоторые важные правила надо знать, чтобы не нарушить закон и не ухудшить условия проживания ваших же соседей.

Итак, в Москве правила перепланировок описаны в постановлении Правительства Москвы №508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах". Там вроде бы всё понятно, без двойных смыслов. Вот эти правила: https://www.mos.ru/ggi/documents/regionalnyj-gosudarstvennyj-kontrol-za-...

Помимо этого документа существуют ещё и противопожарные нормы, и СанПиНы, поэтому требования могут выходить за рамки постановления №508-ПП.

Зачем согласовывать перепланировку:

1) официальное согласование перепланировки может быть требованием ипотечного договора или ДДУ.
2) квартиры с согласованной перепланировкой легче продать - поскольку на них банки дают ипотеку.
3) несогласованная перепланировка может ухудшать условия проживания ваших соседей и даже представлять опасность для жизни в определённых ситуациях.
4) несогласованная перепланировка - это административное правонарушение. По предписанию МЖИ могут потребовать вернуть к перовоначальному состоянию.

Обратите внимание, что некоторые перепланировки можно согласовать по эскизу самостоятельно, а другие - только при условии подготовки проекта перепланировки специализированной организацией с допуском СРО. Например, перенос или расширение санузла за счёт коридора, требует проект для согласования и составление актов скрытых работ организацией с допуском для утверждения перепланировки в МЖИ.

Опишем наиболее частые случаи, что можно и что нельзя именно для квартир в ЖК Ново-Никольское.

Сначала

Общие правила для многоэтажек и малоэтажек:

1) Ни в коем случае нельзя ломать несущие стены и несущие колонны.

Это может привести к обрушению дома.

2) Нельзя переносить и расширять "мокрую зону" кухни и санузлы на территорию жилых комнат (даже частично). Можно расширить только за счёт нежилых, например, коридор.
3) Нельзя расширять санузлы за счёт кухни или жилых помещений. Можно расширить только за счёт нежилых, например, коридор.
4) Исключение для ЖК Ново-Никольское: квартиры на 1 этаже во всех домах или 2 этаж в многоэтажках над коммерческими помещениями - там можно расширять санузлы на территорию жилых помещений (при соблюдении остальных предписаний).
5) Нельзя присоединять балконы и лоджии к комнатам - обязательно должна быть дверь на балкон. Это противопожарная норма. В случае пожара вы сможете выжить на балконе до приезда спасателей, только если есть двери.
6) Подоконный блок демонтировать можно только при условии, если он не выполняет конструктивные несущие функции (например, подоконный блок может являться дополнительным противовесом для удержания балкона). Порожек зачастую поддерживает плиту, поэтому его демонтаж нежелателен. Точно узнать можно только у архитектора дома или у специалистов. При этом обязательно надо поставить французские двери на балкон или лоджию.
7) Нельзя сносить или уменьшать вентиляционный короб.

Малоэтажки

(из-за газовой плиты и котла более строгие требования):

1) Нельзя изменять границы кухни (нельзя расширять или объединять с жилыми помещениями). Из-за наличия газа и котла кухня не должна ни одним сантиметром оказаться над (или под) жилой комнатой соседей снизу (или сверху). Поэтому даже на 1 этаже нельзя ни в коем случае.

Посмотрите на вот этот дизайн-проект от одной из дизайн-студий Москвы (картинка вверху ликбеза) -- это переделка двухкомнатной квартиры в малоэтажном доме "Ланс". Как видите, нет стены между кухней и жилой комнатой (гостиной).

Это грубейшее нарушение. Даже замена газовой плиты на электрическую не позволяет делать такие проекты, поскольку наличие газового котла не осталяет выбора.
Кроме того в гостиной нет балконной двери.

Поэтому при выборе дизайн-студии обращайте на это внимание, понимают ли они опасность таких дизайн-проектов.

2) Можно сделать проём в ненесущей стене между газифицированной кухней и жилой комнатой при условии установки плотно закрывающейся двери в проёме. В том числе это может быть раздвижная перегородка с притвором. При этом во время приёмки ремонта инспектором Мосжилинспекции (МЖИ) дверь реально должна быть в соответствии с согласованным ранее проектом перепланировки, иначе будет отказ.

3) Нельзя трогать несущие колонны с малоэтажках (даже те, что торчат в углах комнат). Иначе может всё рухнуть. И штробить их тоже нельзя.

Посмотрите видео о том, как устроены наши дома - на колоннах весь дом держится. В сюжете - лукавство по поводу свободной планировки - газ накладывает ограничения.

4) Из-за индивидуального отопления в малоэтажках нет прямого запрета на размещение радиаторов на балконах - однако это может регулироваться какими-то другими нормативами - надо выяснять это вопрос в МЖИ.

Многоэтажки

1) Если вы хотите подвигать ненесущие перегородки или объединить туалет и ванную, то согласовать это можно самостоятельно ("по эскизу"), при условии, что в МЖИ вам подтвердят возможность согласования без проекта.
2) А вот если вы расширяете санузлы или переносите кухню (тоже по определённым правилам) - то тут уже требует разработки проекта перепланировки в специализированной компании.
3) Отопление выносить на балконы и лоджии нельзя.
4) И ещё раз: узнайте, где у вас несущие стены (это может быть часть стены!!, а не вся стена), проверьте со специалистом, что это действительно так (соответствует плану). И не трогайте несущие стены совсем - жизнь дороже.
5) Кухню объединить с жилой комнатой можно (только по определённым правилам), конкретный случай лучше уточнить в МЖИ или специализированной компании.

Для ипотечников Сбербанка

В ипотечных договорах и ДДУ может быть требование согласования перепланировки с банком. В Сбербанке, чтобы согласовать перепланировку, требуется предоставить в банк:
- заявление.
- письмо из страховой компании (которая страховала квартиру) об их согласии с планировкой.

При наличии этих документов банк даёт согласие на перепланировку. Точный список документов и шагов предоставляют в ипотечных отделах банка.