Ликбез: ОСС по выбору совета дома

Сейчас в домах ЖК Ново-Никольское проходят общие собрания собственников (ОСС) для выбора совета дома - инициировала эти собрания Администрация поселения Первомайское - по закону она обязана это сделать, если в течение года жители сами не провели собрание и не выбрали совет дома.

Главная проблема в ЖК Ново-Никольское: по многим домам не набирается кворума (50% голосов собственников), если в собрании не будут принимать участие непроданные квартиры банка. Если кворума не будет, то будет составлен протокол ОСС об отсуствии кворума.

Что такое совет дома и зачем он нужен - лучше всего рассказывает телеграм-канал "ЖКХ всем", на основе их текста подготовили ликбез для вас, читайте ниже:

"Старшие по дому"

Если в вашем доме нет ТСЖ, он не управляется кооперативом, и в нём больше 4 квартир, то надо на общем собрании выбирать совет дома и его председателя. В большинстве домов они уже выбраны (но пока не в нашем ЖК).
Сколько людей входит в совет, решается также на общем собрании. При этом обычно учитывается, сколько в доме подъездов, этажей, квартир.

Про совет дома Жилищный кодекс рассказывает в ст. 161.1. Там написано, чем он занимается:
* обеспечивает выполнение решений общего собрания;

* выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общим имуществом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. Может делать и другие предложения.

* представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества;

* представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров;

* контролирует услуги/работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг.

* представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе;

* принимает решения о текущем ремонте общего имущества, если собственники на общем собрании дали совету такие полномочия.
__________
Председатель совета руководит текущей деятельностью совета, подотчетен общему собранию, а еще он:

* до заключения договора управления может вступить в переговоры об его условиях.

* сообщает общему собранию результаты этих переговоров.

* на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления. По такому договору приобретают права и обязанности собственники, которые предоставили председателю эти полномочия.

* контролирует исполнение договоров оказания услуг / выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании доверенности от собственников помещений.

* подписывает акты приемки услуг / работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении качества или периодичности работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении услуг ненадлежащего качества.

* направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязанностей по договору управления.

* на основании доверенности от собственников выступает в суде в качестве их представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.

* принимает решения по иным вопросам, которые переданы ему общим собранием собственников.

***
В сети есть мнение, что полномочия совета носят декларативный характер, контроль за управляющей компанией ничем не подкреплён, так как нет каких-либо особых способов воздействия на неё. Если совет выявит нарушения, то ему остаётся только обращаться в надзорные органы, что могут делать и другие жители.

Однако прокуратуре и надзорным органам проще иметь дело с советом дома, с его председателем, а не со всеми недовольными жителями сразу. Активные председатели ведут переписку с контролирующими органами, получают ответы и доводят их до сведения остальных жильцов.

Есть судебная практика, которая судом подтверждает полномочия совета дома в решении вопросов управления общедомовым имуществом и придомовой территорией.
***
Совет дома действует до его переизбрания или до избрания правления ТСЖ (если жители решат создать ТСЖ).
Он переизбирается на общем собрании каждые два года (можно установить другой срок). Можно переизбрать досрочно, если он плохо справляется со своими обязанностями. Если жители забудут переизбрать совет, то его полномочия продлеваются на тот же срок автоматически.

Если подойти к избранию совета дома и председателя ответственно, то хороший выбор намного упростит вам общение с управляющей компанией.
Кстати, жители могут установить размер и порядок выплаты вознаграждения членам совета дома.

Подготовлено по материалам из статьи ссылке: https://telegra.ph/Sovet-03-13

И ещё 5 важных пунктов от телеграм-канала @gkhvsem приведены ниже.

5 ошибок при выборе совета дома

,которые могут привести к признанию решения собрания недействительным или другим неприятностям.

:x: 1. Выбрать членов совета не из собственников. Например, членов их семей, нанимателей, активных жителей соседних домов и т.д. – могут признать недействительным (апелляционное определение Саратовского областного суда делу N 33-8972/2018).
Хотя супругов при совместной собственности обычно выбирать допустимо (апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу N 33-12197/2018).

:x: 2. Выбрать председателя совета не из членов самого совета.

:x: 3. Установить срок полномочий председателя больше, чем действует совет.
Например, срок полномочий совета 2 года, а председателя – 3 лет. При очередном выборе нового совета старый председатель может не вписаться в его состав, да и полномочия кончатся в середине срока полномочий вновь избранного совета. Неудобно.

:x: 4. Выбрать неизвестных людей и наделить их широкими полномочиями.

:x: 5. При досрочном переизбрании совета дома не сослаться на плохую работу прошлого совета
(переизбрание могут признать недействительным).

:?: Условная ошибка – при определении состава совета не придерживаться строго количества подъездов, этажей, квартир. Могут признать решение недействительным (апелляционное определение Пензенского областного суда от 02.04.2013 по делу N 33-791).
Поэтому проще решением собрания установить свою численность (без привязки к подъездам, главное – чтобы было решение собрания об этой численности, а не просто выбор совета в произвольном количестве). Если численность совета меняется, то тоже лучше прописать это в решении собрании, вынести на голосование (апелляционное определение Омского областного суда по делу N 33-8178/2014).
В любом случае, если количество членов не установлено вообще, то лучше определить на собрании (апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу N 33-9422\2013г.)

:х: Суды, как правило, не придираются, если совет выбирается списком, а не по каждой кандидатуре. И если выбор председателя идет в одном вопросе в выборе со всеми членами совета МКД.

:х: Если выбор совета и его председателя выносите отдельными вопросами, то сначала лучше поставить выбор совета, а потом председателя: так как он выбирается из числа членов совета, то логичнее будет такой порядок.
Понятно, что при любой последовательности голосование фактически происходит единовременно, но некоторые суды усматривают в нарушении логического порядка что-то неприличное (апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу N 33-3527/2016).

Если не согласен с выбором совета дома

Жаловаться на неправомерный, на взгляд жителей, выбор совета в их доме в надзорные органы бессмысленно.
ГЖИ не наделена полномочиями по контролю за законностью выбора совета (этого нет в ст. 20 ЖК РФ, в отличие от, например, избрания правления ТСЖ).
Поэтому на жалобы про незаконный выбор совета ответ придет в стиле «идите в суд сами». Обижаться тут не стоит, так как оспаривание решений по вопросам, за которыми ГЖИ не надзирает, закончится для нее отказом в иске (как правило).

Шанс, что ГЖИ как-то среагирует – 1 из 100, и то – если:
:*: специалист, рассматривающий обращение, что-то употребляет,
:*: в повестке собрания будут вопросы, за которыми ГЖИ все-таки надзирает (чаще всего это выбор УК).

Поэтому рассчитывайте на себя. Подходит срок полномочий нелюбимого совета – инициируйте свое собрание, выбирайте нужных людей (пока за Вас это не сделала оппозиция, подобрав нужные им кандидатуры).
:!: Не забывайте, что срок полномочий совета продлевается автоматически, если его не переизбрать.