Ликбез по сдаче новостройки в эксплуатацию (ЖК Ново-Никольское)

Уважаемые соседи, после наших звонков застройщику, писем в Правительство Москвы, мы получаем различные ответы о так называемой госкомиссии домов и сдаче в эксплуатацию, не понимая, что обозначают эти термины и когда же всё-таки ключи.
Чтобы грамотно общаться с застройщиком и друг с другом, предлагаю вам внимательно прочитать данную статью.

Сразу отмечу, что мы не профессиональные строители и могли что-то перепутать -- исправляйте нас, пожалуйста.

Сейчас документооборот по сдаче домов в эксплуатацию в Москве осуществляется в электронном виде через портал госуслуг: ссылка (раздел "Строительный надзор"). А понятия "госкомиссия" не существует с 2004 года.

Сдача дома состоит из следующих этапов:

1. Генеральный подрядчик извещает застройщика об окончании строительства.
Генподрядчик в ЖК "Ново-Никольское": ООО "ЖБИ-КомплектСтрой"
Застройщик: ООО "Агрострой"

Застройщик принимает работу у генподрядчика. Обе компании фактически входят в группу компаний "Небоскреб ГБ", поэтому в нашем случае -- это формальность, но документ должен быть.

Что значит "окончание строительства"?
Дом должен быть полностью построен в соответствии с проектом и подключён ко всем коммуникациям. В том числе должны быть закончены остекление и фасадные работы, и установлены счётчики.

2. Застройщик собирает все необходимые документы.
Перед обращением в Мосгосстройнадзор -- орган, который выдаёт разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) в Москве -- застройщик должен собрать документы:

2.1 Обмеры БТИ и технический паспорт, поставить объект на кадастровый учет.
2.2 Документы о присвоении милицейского адреса.
2.3 Справки о выполнении технических условий от всех поставщиков энергоресурсов.
2.4 Испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.

Возможно, какие-то из этих документов можно получить в процессе.

3. Застройщик подаёт в Мосгосстройнадзор извещение об окончании строительства через портал госуслуг.
Подача этого извещения подтверждает фактическое окончание строительства.
В течение недели Мосгостройнадзор выдаёт уведомление о проведении проверки.

Эксперты проверяют объект на соответствие проектной документации и нормативным актам (не только строительным, но и санитарным, пожарным, экологическим и т.д.).
После проверки группа экспертов подписывает акт итоговой проверки.

4. Застройщик подаёт в Мосгосстройнадзор заявление на получение заключения о соответствии (ЗОС) построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
В течение 10 дней специалисты Мосгосстройнадзора выдают ЗОС застройщику.
Если мы ничего не перепутали, то 3 и 4 этапы для малоэтажек и таунхаусов не проводятся. Поэтому для района малоэтажек ЗОС не нужен и актуален только следующий этап.

5. Застройщик подаёт в Мосгосстройнадзор заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) через портал госуслуг.
Помимо самого заявления застройщик должен подать кучу других документов, в том числе на все коммуникации и документы, собранные на этапе 2.

В течение 10 рабочих дней Мосгосстройнадзор выдаёт РВЭ либо мотивированный отказ.
Если у специалистов стройнадзора возникают сомнения о достоверности сведений в поданных документах, то стройнадзор пишет отказ и может инициировать дополнительную проверку.
На практике, эксперты могут приехать с ревизией и выписать предписания на устранение строительных недоделок, до устранения которых РВЭ не будет выдано.

А что в Ново-Никольском?
Заявление о выдаче РВЭ по малоэтажкам было подано в мае 2015 года -- застройщик не ввёл копии всех документов в электронную систему, поэтому получил отказ.
Повторное заявление о выдаче РВЭ по малоэтажкам было подано в июне 2015 года -- стройнадзор выявил строительные недоделки и подтопление у входов в подвалы, поэтому застройщик получил отказ. Стройнадзор сообщил, что РВЭ не будет выдано до устранения всех недоделок.
Ещё одно заявление по малоэтажкам застройщик подал в конце июля 2015 года -- пока никакой информации по поводу РВЭ нет, поэтому можно предположить, что получен отказ. Косвенно это подтверждают молчание застройщика и августовские фотографии недоделок в некоторых домах по входам в подвал в нашей группе VK.
По последнему ответу Мосгосстройнадзора, которые мы получили 3 недели назад и опубликовали на сайте, можно сделать вывод, что по многоэтажным домам извещение об окончании строительства (3 этап) ещё не подавалось на тот момент!

6. А ключи когда??

После получения РВЭ застройщик до передачи ключей осуществляет:
6.1 Благоустройство территории.
6.2 Производит запуск коммуникаций, лифтов, проверяет работу оборудования.
6.3 Заключает договора на обслуживание с поставщиками газа, электричества, воды.
6.4 Заключает договор с управляющей компанией, которая проводит приемку домов и квартир у генерального подрядчика. И, если найдены недоделки, требует их устранить, а затем опять проводит приёмку на баланс квартир, дома, коммуникаций и мест общего пользования.
6.5 Состаляет расписание осмотра квартир и рассылает нам письма (обязательно с уведомлением о вручении!).

Вся эта процедура занимает не меньше месяца, поэтому надо иметь терпение, тем более застройщик пока что в сроки укладывается (4 месяца -- это достаточно много).

При подготовке использованы материалы с сайта: http://www.setlcity.ru/polez/schedule/